نقش نوسانات ارزی در کاهش ساخت‌وساز

خشایار باقرپور: بازار مسکن کشور در شرایط فعلی فاقد ثبات و پیش‌بینی‌پذیری است و همین وضعیت باعث شده سازندگان و سرمایه‌گذاران فعالیت خود را متوقف کرده یا سرمایه را از این بازار خارج کنند. قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها در بخش‌هایی دارای ظرفیت‌های مثبت است، اما آن‌جا که می‌خواهد با رویکرد دستوری اقتصاد را هدایت کند، عملاً به جمع قوانین غیرقابل اجرا می‌پیوندد و نهایتاً موجب بی‌اعتبار شدن خود قانون و قانون‌گذار می‌شود. این قانون در برخی بندها، از جمله مشوق‌های طراحی‌شده برای قراردادهای اجاره دو یا سه‌ساله، گام مثبتی برداشته است؛ به‌طوری که این قراردادها را مشمول معافیت‌های مالیات بر اجاره کرده و درواقع به سمت فرهنگ‌سازی برای افزایش امنیت سکونت مستأجران حرکت کرده است. این رویکرد در ذات خود اقدامی مترقی است و می‌تواند الگوی مناسبی برای اصلاح رفتارهای بازار باشد. در شرایط تورمی ۴۰ تا ۶۰ درصدی، اگر مالک به افزایش ۲۰ یا ۲۵ درصدی محدود شود، نتیجه‌اش کاملاً قابل پیش‌بینی است؛ مالک از تنظیم قرارداد رسمی اجتناب می‌کند، پس از پایان سال از تمدید قرارداد خودداری کرده و واحد را تخلیه می‌کند تا آن را به قیمت روز اجاره دهد. این روند موجب می‌شود مستأجر برای ادامه سکونت حتی ناچار شود قرارداد جدید را به نام یکی از اعضای خانواده یا فرد دیگری منعقد کند تا در مدارک و سوابق قانونی اثری از قرارداد پیشین باقی نماند. در عمل این روند مصداق خروج از قانون و فرار از سازوکارهای قانونی است. باید توجه داشت که بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی زیر ۱۵۰ متر، مشمول مالیات بر اجاره نیستند. به همین دلیل، بسیاری از قراردادهای دو یا سه‌ساله که ظاهراً باید مشمول معافیت شوند، اساساً نیازی به معافیت ندارند؛ چون در دایره مالیاتی قرار نمی‌گیرند. در نتیجه، بخشی از این سیاست عملاً کارکرد عملی خود را از دست می‌دهد. ما از یک‌سو در تلاشیم فرهنگ‌سازی کنیم و رفتارهای بازار را اصلاح کنیم، اما از سوی دیگر با وضع مقررات دستوری، زمینه فرار از قانون را فراهم می‌کنیم. هر فعال اقتصادی، چه تولیدکننده، چه بازرگان و چه فعال حوزه مسکن، صنعت یا خدمات، ترجیح می‌دهد در یک فضای آرام و قابل پیش‌بینی اقتصادی فعالیت کند. در شرایط فعلی، فضای بازار مسکن کشور به هیچ عنوان مستعد فعالیت نیست. بدون قصد سیاه‌نمایی باید این واقعیت را بپذیریم که هیچ‌یک از پروژه‌های در حال ساخت کشور با اعداد و ارقامی که در ابتدای کار برای آن‌ها برنامه‌ریزی شده بود، به پایان نخواهد رسید. این موضوع یک تهدید جدی هم برای سازندگان و هم برای مردمی است که در این پروژه‌ها پیش‌خرید، مشارکت یا سرمایه‌گذاری کرده‌اند. تجربه نشان داده است که افزایش قیمت نهاده‌ها ساخت و سازی در اثر نوسانات ارزی، حتی با کاهش نرخ ارز نیز به قیمت‌های قبلی بازنمی‌گردد و همین مسئله، پایه هزینه تمام‌شده تولید مسکن را به‌طور دائمی افزایش می‌دهد