عطیه صفی زاده روزنامه نگار: یک کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه ایجاد همکاری میان خریداران و سازندگان میتواند به تقویت نظام تأمین مالی و رفع مشکلات موجود کمک کند خاطر نشان کرد: «مسکن، یکی از نیازهای اساسی مردم است و دولت نمیتواند در برابر بحرانی که زندگی میلیونها نفر را تحتتأثیر قرار داده بیتفاوت باشد؛ تنظیمگری صحیح و تقویت نظارت، شاهکلید خروج از این وضعیت است.»
به گزارش «نقش اقتصاد»، مسکن یکی از اصلیترین نیازهای بشر و از مهمترین شاخصهای رفاه اجتماعی در هر جامعهای است. در ایران به دلیل شرایط اقتصادی، تورم و محدودیتهای مالی، تأمین مسکن به چالشی بزرگ برای بسیاری از خانوادهها تبدیل شده است. یکی از راهکارهایی که میتواند تا حدی این فشار را کاهش دهد، پیشفروش مسکن است. این روش به خریداران امکان میدهد تا با پرداخت تدریجی هزینهها، صاحب خانه شوند و از سوی دیگر، منابع مالی لازم برای سازندگان را نیز تأمین میکند. با این حال در ایران این شیوه بهجای اینکه ابزاری کارآمد برای حل مشکلات بازار باشد به بستری برای سوءاستفاده و بینظمی تبدیل شده است. یکی از بزرگترین مشکلات پیشفروش مسکن در کشور، ضعف قوانین و نبود نظارت کافی است. به دلیل نبود شفافیت قانونی، سازندگان در برخی موارد یک واحد را به چند نفر پیشفروش کرده یا به تعهدات خود عمل نمیکنند. این امر موجب کاهش اعتماد عمومی به این روش شده است. از سوی دیگر، بانکها که باید نقش مؤثری در تأمین مالی این پروژهها ایفا کنند اغلب از مسئولیت خود شانه خالی کرده و خریداران را تحت فشار قرار میدهند. به این ترتیب سازندگان نیز با کمبود منابع مالی روبهرو شده و پروژهها به تأخیر میافتند یا ناتمام میمانند. علاوه بر این، نظام قیمتگذاری ناعادلانه و حضور گسترده سوداگران در بازار مسکن باعث شده است تا قیمت واحدهای پیشفروش شده بهطور چشمگیری افزایش یابد. در بسیاری از موارد، خریداران پس از پرداخت مبلغ اولیه با هزینههای اضافی و افزایش قیمتهای ناگهانی مواجه میشوند. این وضعیت نهتنها خریداران را تحت فشار قرار داده بلکه صنعت مسکن را نیز به سمت رکود سوق داده است. با وجود تمامی این چالشها، کارشناسان معتقدند که با اصلاح قوانین، تقویت نظارت و ایجاد نظام شفاف قیمتگذاری، میتوان این روش را به ابزاری مؤثر برای رفع بحران مسکن تبدیل کرد. در ادامه این گزارش، مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با نقش اقتصاد به بررسی دقیقتر این مشکلات و ارائه راهکارهای پیشنهادی پرداخته است.
اجاره نشین ها در بحران
مجید گودرزی با انتقاد از وضعیت قانونی پیشفروش مسکن گفت: «نبود قوانین شفاف و ضعف نظارت، موجب شده تا سازندگان بتوانند یک واحد مسکونی را به چند نفر بفروشند یا تعهدات خود را بهدرستی اجرا نکنند این بیاعتمادی عمومی، عملاً نظام پیشفروش را ناکارآمد کرده است.» گودرزی با اشاره به شکاف قیمتی میان ساخت و فروش مسکن اظهار داشت: «در سال 1402 هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بهطور میانگین 27 میلیون تومان بوده اما قیمت فروش آن به 80 میلیون تومان رسیده است. این اختلاف، نتیجه نبود نظارت و حضور سوداگران در بازار است که مستقیماً زندگی مردم را تحت تأثیر قرار میدهد.»
این کارشناس حوزه مسکن ابراز کرد: «بانکها بهجای حمایت از پروژههای مسکن، در بسیاری موارد سازوکاری برای بهرهبرداری بیشتر از مردم ایجاد کردهاند تا جایی که خریداران ناچارند از ابتدا مبالغی بهصورت پیشپرداخت بپردازند، درحالیکه تعهدات بانکی بهدرستی اجرا نمیشود.» گودرزی بیان کرد: «افزایش بیرویه قیمتها و ضعف مدیریت نهتنها توان خرید مسکن را کاهش داده، بلکه مستأجران را نیز با بحران روبهرو کرده است. اجارهبها در سالهای اخیر به حدی افزایش یافته که بسیاری از خانوادهها توان پرداخت آن را ندارند.» وی راهکارهایی برای بهبود این وضعیت ارائه داد و گفت: «در این خصوص دولت باید قیمتگذاری بر اساس بهای تمامشده را جایگزین نظام فعلی کند.»
تنظیمگری و تقویت نظارت، عامل خروج از بحران
این کارشناس حوزه مسکن ضمن تاکید بر جلوگیری از سوداگری در حوزه مسکن اضافه کرد: «با الگوبرداری از کشورهای پیشرفته باید سوداگران از بازار مسکن حذف شوند و قوانین و سازوکارهای پیشفروش باید بهگونهای اصلاح شود که اعتماد عمومی بازگردد.» وی با بیان اینکه ایجاد همکاری میان خریداران و سازندگان میتواند به تقویت نظام تأمین مالی و رفع مشکلات موجود کمک کند خاطر نشان کرد: «مسکن، یکی از نیازهای اساسی مردم است و دولت نمیتواند در برابر بحرانی که زندگی میلیونها نفر را تحتتأثیر قرار داده، بیتفاوت باشد؛ تنظیمگری صحیح و تقویت نظارت، شاهکلید خروج از این وضعیت است.»
حال با توجه آنچه گفته شد بحران مسکن در ایران، ناشی از ترکیب پیچیدهای از ضعفهای قانونی، نبود نظارت کافی و سوءمدیریت است که به افزایش بیرویه قیمتها و کاهش دسترسی مردم به این نیاز اساسی منجر شده است. پیشفروش مسکن که میتوانست فرصتی برای تسهیل تأمین مالی و کاهش هزینهها باشد، بهدلیل بیاعتمادی و چالشهای اجرایی به بستری برای سوءاستفاده تبدیل شده است. دولت با تقویت قوانین، ایجاد نظام شفاف قیمتگذاری بر مبنای بهای تمامشده و حذف سوداگری از بازار میتواند نقش کلیدی در تنظیم این بخش ایفا کند. همچنین، افزایش مشارکت مدنی میان خریداران و سازندگان و تقویت نظارت بر پروژهها میتواند اعتماد عمومی را بازگرداند و مسکن را به مسیری پایدار و عادلانه هدایت کند. همانطور که کارشناسان تأکید میکنند مسکن نهتنها یک نیاز اساسی بلکه شاخصی برای عملکرد اقتصادی و اجتماعی دولتهاست. اتخاذ رویکردهای علمی و اصولی در این حوزه، تنها راهحل خروج از بحران کنونی و کاهش فشار اقتصادی بر مردم است.
