ساخت و ساز برای سازندگان در ایران به صرفه نیست

اعظم السادات هراتی

در شهرهایی که گسترش افقی در آن صورت گیرد هزینه‌های رساندن آب، برق و گاز به خانه‌ها می‌تواند به شدت کاهش یابد.

علیرضا مهدیزاده کارشناس مسکن در گفت و گو با روزنامهٔ نقش اقتصاد در خصوص مهاجرت سازندگان مسکن به کشورهای اطراف، گفت: علت مهاجرت سازندگان مسکن بیشتر به دلیل شرایط موجود فعلی در ایران است، دلیل آن هم بالا رفتن قیمت نهاده‌های تولید، قیمت تمام شدهٔ ساخت و ساز هر متر مربع ساختمان بالای یک متر مربع ۱۵ میلیون تومان برای بنای ناخالص می‌باشد و چنانچه بخواهیم برای بنای خالص حساب کنیم حدود ۲۲ تا ۲۳ میلیون تومان می‌شود.

وی در ادامه افزود: چنانچه بخواهیم قیمت زمین که البته بستگی به منطقه وجود دارد، ممکن است به متری ۶۰ الی ۷۰ میلیون برسد، اما نکته‌ای که در این زمینه وجود دارد این است که در حال حاضر قیمت به متر مربع ساخت حدود ۲۴ میلیون تمام شده محاسبه می‌شود که این مبلغ از قدرت خرید مردم بالاتر است و همین امر موجب می‌شود که سازندگان هنگامی که خانه را می‌سازند مردم نتوانند به سرعت خانه‌ها را بخرند و این اتفاق سبب می‌شود که ملک روی دست سازنده‌ها بماند.

این کارشناس مسکن با اشاره به رکود خرید و فروش مسکن، بیان داشت: وقتی سازندگان نتوانند املاک خود را بلافاصله پس از ساخت و ساز بفروشند قدرت خرید مردم هم پایین می‌آید بنابراین سازندگان باید سود خود از این ساخت و سازها را بگیرند در این شرایط خواب سرمایه هم به آن اضافه می‌شود و سازنده مجبور می‌شود مبلغ را روی قیمت تمام شده حساب کند و از طرفی هم قدرت خریداران کم شده و همین اتفاق موجب می‌شود چرخهٔ خرید و فروش مسکن به خوبی نچرخد، یعنی یک سرمایه‌گذار که حدود ۲ سال وقت می‌گذارد از ساخت یک ساختمان که به سرمایه و پول برسد موجب می‌شود زمانی حدود ۲ الی ۳ سال وقفه ایجاد شود تا عملاً بخواهد ملک خود را بفروشد در حالی‌که ممکن است قدرت خرید مردم حتی به صورت اقساط منجر به کند شدن پروسهٔ تولید شود.

مهدیزاده گفت: سرمایه‌گذار تمایل دارد تا پول هزینه شده در کار را یکجا به طور سرمایه قرار دهد و از عملیات آن سود ببرد در حالی که با چنین شرایطی سرمایه‌گذار پول را می‌گذارد و از رشد سرمایه‌اش سود می‌برد نه از خود عملیات که این امر مطلوب سازندگان نیست که بخواهند در انتظار بمانند تا قیمت ملک بالا برود و عملیاتی صورت نگیرد.

وی افزود: عواملی که به آن اشاره کردم موجب می‌شود که سازندگان پول‌های خود را در کشور دیگر سرمایه‌گذاری کنند یا در بازارهای موازی بروند.

این کارشناس مسکن عنوان کرد: یکی از دلایلی که مشکل اصلی سازندگان است این‌که نمی‌توانند مسکن ارزان بسازند چرا که می‌بینیم در دورترین نقاطی که در شهرهای جدید می‌سازیم مانند شهر جدید پرند یا اندیشه که همچنان بلند مرتبه سازی وجود دارد که منازل چند طبقه قطعاً نیاز به پارکینگ زیرزمین و آسانسور دارد و به هر حال هزینه‌های مرتفع نشینی برای سازندگان آن حدود ۲۰ تا ۲۵ میلیون متر مربع برآورد می‌شود که به تبع آن می‌بینیم که هر متر مربع آپارتمان برای مردم حدود ۳۵ میلیون در شهرهای جدید قیمت می‌خورد.

مهدیزاده با اشاره به سیاست‌گذاری‌های دولت در زمینهٔ ساخت مسکن، گفت: مشکل این است که به دلیل سیاست‌گذاری‌های دولت، الگوی ساخت و ساز کم هزینه را نمی‌توانیم پیاده کنیم، بنابراین مشکل ساخت و ساز در حال حاضر این نیست که سازنده نداشته باشیم بلکه مشکل اساسی این است که نمی‌توانیم ارزان بسازیم.

وی ادامه داد: به طور مثال یک سازنده ساختمانی را ساختمانی را با هزینهٔ ۳ الی ۴ میلیارد می‌سازد اما چنانچه مردم قدرت خرید نداشته باشند مشکلی از سازنده حل نخواهد شد این در حالی است که یک سازنده چنانچه با هزینه‌ای یک میلیاردی ملکی را بسازد می‌تواند به تقاضای خرید یا انباشته مردم کمک کند، در این صورت دولت چاره‌ای ندارد جز اینکه اجازه دهد که شهرها به صورت افقی گسترش پیدا کند و زمین‌ها را آزاد کند و مردم منازل یک یا دو طبقه‌ای بسازند که هزینه‌های پارکینگ زیرزمین و غیره را ندهند و هزینه‌های تمام شدهٔ شهرداری به شدت کم باشد چرا که مردم تراکم را نمی‌خرند و در عین حال این منازل یک الی دو طبقه‌ای نیاز به آسانسور ندارند و خانه‌ها تکنولوژی‌های بسیار ساده‌تری دارند مباحث پیچیدهٔ آتش نشانی را ندارند و در این حالت است که هر متر مربع خانه با بنای ۱۵ میلیون تومان بنای ساخت را می‌توان با متری ۷ تا ۸ میلیون تومان ساخت.

مهدیزاده در پیشنهادی به دولتمردان گفت: بهتر است خانه‌های حیات دار به مردم حدود ۵۰۰ متر باشد که حدود ۳۰۰ متر آن بنای ساخت باشد و با هزینه‌ای در حدود یک تا دو میلیارد برآورد شود که این امر قابل انجام است در صورتی که گسترش افقی شهر در نظر گرفته شود.

وی ادامه داد: در شهرهایی که گسترش افقی در آن صورت گیرد هزینهٔ رساندن آب، برق و گاز به خانه‌هایی که در خط انتها و گسترش افقی شهر باشد بسیار ارزان‌تر از کشیدن خطوط مترو و دو مرتبه جمع‌آوری زباله در روز از وسط شهر و انتقال ۷۰ متری آن به جنوب تهران است.

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: چنانچه سیاست‌گذاران بتوانند شهر را به صورت گسترش افقی بنا کنند و با محله‌هایی کم جمعیت گسترش دهند می‌توانند زباله‌ها را

به طرز صحیحی جمع‌آوری و دفع کنند، همچنین هزینه‌های برق سولار، آب خاکستری و سیستم‌های بازیافت محلی را می‌توان به خوبی در این نوع گسترش شهری پیاده کرد که در این صورت هزینه‌های ادارهٔ شهر بسیار پایین می‌آید، در حالی‌که با این روشی که پیش رو داریم به دلیل مقررات گذاری دولت است چرا که هنوز شاهد مرتفع سازی در شهرهای جدید هستیم که به علت گرانی نه کمکی به خودشان در بازگشت به موقع سود می‌کند نه کمکی به خانه‌دار شدن مردم می‌کند.