نسیم ستوده- روزنامه نگار پس از حدود سه دهه بی‌توجهی به سیاست مسکن استیجاری، دولت بالاخره بار دیگر ، مصمم به اجرای این راهکار، برای سامان دهی بازار اجاره شده است.
وزارت راه و شهرسازی با آغاز ساخت پروژه‌های مسکن استیجاری عمومی و تصویب دستورالعمل جدید، قصد دارد بخشی از بحران اجاره را کنترل کند؛ بحرانی که اکنون برای میلیون‌ها خانواده به کابوس واقعی تبدیل شده است. اما آیا ورود مستقیم دولت به عرصه اجاره‌داری می‌تواند درمانی برای بازار ملتهب مسکن باشد یا تکرار تجربه‌های شکست‌خورده گذشته است؟
فصل نوینی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن
افزایش بی‌سابقه اجاره‌بها، صف‌های طولانی دریافت وام ودیعه، و ناتوانی بسیاری از مستأجران در ارائه ضامن، همگی نشان‌دهنده فشار مضاعف بر دهک‌های متوسط و پایین جامعه هستند.
برطبق آمار ارائه شده ،از سال 1400 تا پایان تیرماه 1404 بیش از 4.9 میلیون نفر برای دریافت وام ودیعه ثبت‌نام کرده‌اند، اما تنها حدود یک میلیون نفر موفق به دریافت وام شده‌اند. در واقع، فقط 20 درصد متقاضیان توانسته‌اند از این تسهیلات استفاده کنند. دلیل اصلی ناکامی، پیچیدگی روند اداری، کمبود منابع بانکی و ناتوانی مستأجران در ارائه ضامن عنوان شده است.
در نتیجه، بخش بزرگی از جامعه مستأجران نه تنها از حمایت دولتی بی‌بهره مانده‌اند، بلکه در نبود سیاست‌های پایدار، با رشد بی‌رویه اجاره‌بها دست‌وپنجه نرم می‌کنند. از سوی دیگر، موجران نیز از افزایش هزینه‌های نگهداری، مالیات و استهلاک گلایه دارند. شرایطی که بازار اجاره را به میدان بی‌ثبات وپر استرس برای مستأجران، تبدیل کرده است.
درچنین فضایی ،وزارت راه و شهرسازی بار دیگر، طرحی قدیمی اما مغفول‌مانده را روی میز گذاشته است، مسکن استیجاری عمومی با سابقه‌ای نزدیک به سه دهه درایران که در سال 1377، با عنوان تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری تصویب ودولت را موظف می‌کرد حداقل 10 درصد از واحدهای برنامه‌های توسعه‌ای را به صورت اجاره‌ای یا اجاره به شرط تملیک عرضه کند. این قانون مشوق‌هایی چون معافیت مالیاتی، تخفیف در واگذاری زمین و تسهیلات بانکی برای سازندگان در نظر گرفته بود، اما در عمل، اجرای گسترده و نظام‌مند آن هرگز محقق نشد.
وحالا حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه، اعلام کرده است که این طرح با هدف عرضه واحدهایی با اجاره کمتر از نرخ بازار در مناطق خاصی آغاز شده‌است.
به گفته این مسئول بخشی از این طرح از طریق تهاتر واحدهای آماده یا نیمه‌تمام و بخشی دیگر با ساخت مستقیم از سوی وزارتخانه پیش خواهد رفت.
این چنین که که وزارت راه با استفاده از تهاتر یا خرید مستقیم، واحدهایی را که سازندگان به دلیل رکود بازار، قادر به فروش آن‌ها نیستند، برای اجاره به گروه‌های هدف تأمین می‌کند، ویا آنکه با بهره‌گیری از اراضی و منابع داخلی وزارتخانه، واحدهای جدیدی ساخته می‌شوند که با اجاره‌بهایی پایین‌تر از نرخ بازار عرضه خواهند شد.
هرچند گستردگی آن هنوز محدود است، اما نفس آغاز طرح ،پس از گذشت سال ها ، فصل نوینی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، محسوب می‌شود. طرحی است که ادعا می شود با تمرکز بر گروه‌های هدف که شامل زوج‌های جوان و کارگران هستند بخشی از فشار اقتصادی را از دوش خانوارهای کم‌درآمد بردارد. به گفته طاهرخانی، تمرکز اصلی طرح بر زوج‌های جوانی است که در پنج سال اخیر ازدواج کرده‌اند و فاقد مسکن هستند. سیاستی است که قرار است با اجاره‌بهای یارانه‌ای و دوره‌های اجاره بلندمدت همراه باشد تا امنیت روانی مستأجران افزایش یابد.
اما واگرهای طرح مسکن استیجاری
افزایش عرضه در بازار اجاره ،کاهش فشار مالی بر گروه‌های هدف ورونق نسبی در ساخت‌وساز از فواید طرحی است که گفته می شود چنانچه با جدیت و پشتوانه مالی کافی اجرا شود، ضمن رفع چالش های اجاره نشینی ،با فعال شدن پروژه‌های استیجاری، بخش ساختمان‌سازی را هم از رکود خارج و فرصت‌های شغلی جدیدی ایجاد خواهد کرد.
دراین حال با وجود اهداف بلندپروازانه، اجرای این طرح با چالش‌های جدی مواجه است. نخستین پرسش، میزان منابع مالی وزارت راه و ظرفیت تهاتر با سازندگان است. آیا منابع موجود ،برای تأمین حجم قابل توجهی از واحدهای استیجاری کافی خواهد بود؟
دومین چالش، نحوه تعیین اجاره‌بها و ضمانت اجرای آن است. در حالی که وزارت راه وعده داده اجاره‌بها کمتر از نرخ بازار خواهد بود، هنوز سازوکار دقیق این تعیین نرخ و نظارت بر آن مشخص نشده است.
سومین مسئله، تأمین مالی بلندمدت طرح است. تجربه‌های پیشین نشان داده‌اند که بدون پشتوانه مالی پایدار، چنین پروژه‌هایی به سرعت با رکود مواجه می‌شوند.
برخی تحلیل‌گران با یادآوری تجربه هایی بمانند مسکن مهر ،هشدار می‌دهند که هر بار، دولت به جای تنظیم‌کننده، به بازیگر اصلی بازار تبدیل شده، پروژه‌ها با تأخیر و هزینه‌های سنگین مواجه شده‌اند. از نقطه نظر آنان، دولت باید بسترساز و ناظر باشد، نه اجاره‌دار مستقیم. تأکید برآن است توجه دولت به جای اجاره دادن مستقیم املاک ،می بایست بر ایجاد ساختارهای پایدار مانند بانک مسکن استیجاری، سامانه ملی اجاره، و سیاست‌های مالیاتی برای خانه‌های خالی باشد. دیدگاه عده ای هم آن است با توجه به قیمت بالای ساخت و فروش مسکن، بعید است دولت ،موفق به اجرای دامنه گسترده‌ای از طرح اجاره‌داری شود. ورود مستقیم دولت به عرصه اجاره ممکن است به اتلاف منابع و انحراف از اهداف، منجر شود.
قابل ذکر است با وجود چالش‌ها ومحدودیت های اشاره شده ،اما موافقان این طرح، معتقدند :طرح مسکن استیجاری عمومی می‌تواند نقطه آغازی برای بازتعریف جایگاه اجاره‌داری دولتی در ایران باشد. اگر دولت بتواند با بهره‌گیری از منابع داخلی، املاک موجود و ظرفیت تهاتر با سازندگان، واحدهایی با اجاره‌بهای مناسب عرضه کند، بخشی از فشار بازار اجاره کاهش خواهد یافت.
از سوی دیگر، ورود دولت به عرصه اجاره‌داری، اگر با سیاست‌گذاری دقیق و نظارت مؤثر همراه باشد، می‌تواند بستری را برای مشارکت بخش خصوصی در صنعت اجاره‌داری حرفه‌ای فراهم کند.
تغییر رویکرد دولت از مالکیت به اجاره‌داری
طرح جدید وزارت راه و شهرسازی برای ساخت و عرضه مسکن استیجاری عمومی، با تمرکز، بر زوج‌های جوان و کارگران ازآن اقداماتی بشمار می رود که موفقیت آن منوط به حل چالش‌های مالی، اجرایی و قانونی است وبا ادامه صحیح مسیر، گام مثبتی در جهت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر و کاهش فشار بازار اجاره خواهد بود. یک چرخش فکری وتغییر رویکردی از سمت وسوی دولت از مالکیت به اجاره‌داری که اگر با ابزارهای درست، همراه شود به عنوان نقطه عطفی در سیاست مسکن ایران ،مطرح است. حال آنکه تجربه چند دهه گذشته نشان داده است سیاست‌های مسکن در ایران، اگر فاقد پشتوانه اجرایی و نظارت مؤثر باشند، به سرعت به حاشیه رانده می‌شوند.واکنون بحث اصلی آن است آیا دولت می‌تواند این بار، مسیر متفاوتی را طی کند و طرحی پایدار و مؤثر را در حوزه اجاره‌داری به اجرا بگذارد یا خیر؟
و آیا ورود مستقیم دولت به حوزه اجاره‌داری، به‌جای تنظیم‌گری، به ناکارآمدی منجر نخواهد شد؟
