عطیه صفی زاده روزنامه نگار: بررسی روند بازار مسکن در ایران همواره یکی از مهم‌ترین شاخص‌های اقتصادی و اجتماعی بوده است. در سال‌های اخیر، به‌رغم افزایش ساخت‌وساز، قیمت مسکن به طور تصاعدی رشد کرده و خانه‌دارشدن برای بخش بزرگی از جامعه به یک رؤیا تبدیل شده است. یکی از عوامل کلیدی در این بحران، وجود بیش از دو میلیون واحد مسکونی خالی است که به دلیل سوداگری و ضعف نظارتی از چرخه عرضه خارج شده‌اند. در شرایطی که بسیاری از خانوارها برای تأمین مسکن دچار مشکل هستند، این وضعیت نه‌تنها ناعادلانه بلکه به‌شدت بحران‌زا است. مجید گودرزی کارشناس مسکن در گفتگو با «نقش اقتصاد» به بررسی علل و پیامدهای این مسئله پرداخت و راهکارهایی را در این زمینه ارائه داد.
نقش جذابیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن
مجید گودرزی در تحلیل آخرین وضعیت بازار مسکن ایران گفت: بر اساس آخرین سرشماری رسمی، بیش از دو میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که این میزان، تأثیر مستقیمی بر افزایش قیمت مسکن دارد. درحالی‌که بسیاری از مردم توانایی خرید یا اجاره مسکن را ندارند، این واحدها خارج از چرخه عرضه و تقاضا باقی‌مانده‌اند که این پدیده نتیجه ضعف نظارت، نبود پایگاه داده دقیق و عدم اجرای قوانین بازدارنده است. وی افزود: در سال‌های اخیر به علت افزایش شدید قیمت مسکن، بخش ساخت‌وساز دچار رونق شده اما این رونق نه به دلیل تأمین نیاز مصرف‌کنندگان بلکه به دلیل جذابیت‌های سوداگرانه این بازار بوده است. حتی قشرهای پردرآمد از جمله پزشکان، سرمایه‌های خود را به‌جای تولید یا سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی وارد بازار مسکن کرده‌اند. این کارشناس حوزه مسکن در ادامه به نقش مهاجرت اتباع در این زمینه اشاره کرد و گفت: حدود 8 میلیون مهاجر غیرقانونی در کشور داریم که بسیاری از آن‌ها در واحدهای مسکونی زندگی می‌کنند. این در حالی است که بسیاری از این واحدها در آمارهای رسمی ثبت نشده‌اند و موجب اختلال در برنامه‌ریزی‌های دولتی شده‌اند.
سیاست‌های دولتی و تأثیر مالیات بر خانه‌های خالی
گودرزی درباره سیاست‌های دولت به «نقش اقتصاد» گفت: مالیات بر خانه‌های خالی یکی از راهکارهای پیشنهادی برای کاهش احتکار مسکن است، اما تاکنون به دلیل نبود پایگاه‌داده جامع، این قانون نتوانسته تأثیرگذاری مورد انتظار را داشته باشد. بسیاری از واحدهای خالی به‌ویژه مسکن مهرهایی که در اختیار اتباع خارجی قرار گرفته یا واحدهای ساخته‌شده در خارج از محدوده شهری از شمول این مالیات خارج هستند. وی در خصوص تفاوت قیمت مسکن در ایران و سایر کشورها گفت: میانگین قیمت یک واحد مسکونی در آمریکا حدود 400 هزار دلار است درحالی‌که در ایران با 100 هزار دلار هم می‌توان یک واحد مسکونی خرید. اما مسئله اصلی، جهش قیمتی است. در چهل سال گذشته، قیمت مسکن در آمریکا 462 درصد رشد کرده اما در ایران، تنها طی 30 سال بیش از 150 هزار درصد افزایش قیمت داشته‌ایم. این آمار نشان‌دهنده بحران تورمی در بخش مسکن ایران است. این کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر اینکه ایران از نظر منابع و نیروی متخصص در حوزه مسکن کمبودی ندارد، گفت: ما نه‌تنها مهندسان توانمندی داریم بلکه منابع لازم برای ساخت‌وساز نیز در کشور موجود است. اما سوءمدیریت و تصمیم‌گیری‌های اشتباه باعث شده که مردم همچنان در تأمین نیازهای اساسی خود به‌ویژه مسکن با مشکل مواجه باشند. گودرزی در پایان هشدار داد: اگر سیاست‌های تنظیم بازار مسکن به‌درستی اجرا نشود، فشار اقتصادی بر مردم روزبه‌روز افزایش خواهد یافت. در این راستا وقت آن رسیده که با اقدامات جدی از جمله اجرای مؤثر مالیات بر خانه‌های خالی، حمایت از تولید مسکن مصرفی و جلوگیری از سفته‌بازی، این بحران مدیریت شود. در غیر این صورت، مسکن همچنان از دسترس بسیاری از مردم خارج خواهد ماند.
بازار مسکن در نقطه بحرانی
حال باتوجه‌به آنچه که گفته شد بازار مسکن در ایران در یک نقطه بحرانی قرار دارد. افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها، احتکار واحدهای مسکونی، ضعف در اجرای قوانین، و عدم شفافیت اطلاعات، عواملی هستند که دسترسی بخش بزرگی از جامعه به سرپناه مناسب را دشوار کرده‌اند. درحالی‌که کشور از لحاظ منابع، نیروی انسانی متخصص و ظرفیت تولید، توانایی تأمین نیاز مسکن را دارد، سوءمدیریت و سیاست‌های ناکارآمد موجب تشدید بحران شده است. اگر دولت همچنان به روند فعلی ادامه دهد و سیاست‌های پایش بازار را به‌درستی اجرا نکند، این بحران عمیق‌تر خواهد شد و تبعات آن دامنه‌دارتر می‌شود. افزایش شکاف طبقاتی، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی، کاهش کیفیت زندگی و تشدید فشار اقتصادی بر خانوارها از جمله پیامدهای تداوم این وضعیت است. راه‌حل روشن است؛ ایجاد شفافیت در بازار، اجرای دقیق مالیات بر خانه‌های خالی، جلوگیری از سوداگری و تمرکز بر تولید مسکن مصرفی می‌تواند به اصلاح شرایط کمک کند. تجربه کشورهای دیگر نشان می‌دهد که با اعمال سیاست‌های نظارتی و مالیاتی درست می‌توان از مسکن به‌عنوان یک کالای مصرفی و نه یک ابزار سرمایه‌گذاری سوداگرانه استفاده کرد. دولت باید میان دوراهی اصلاح ساختار یا تشدید بحران تصمیم بگیرد. اگر تصمیم درستی گرفته نشود، هر روز که می‌گذرد مسکن از دسترس بخش بیشتری از مردم خارج خواهد شد و این بحران نه‌تنها اقتصادی بلکه به یک بحران اجتماعی گسترده تبدیل خواهد شد.
