در گفتگوی «نقش اقتصاد» با یک کارشناس، تبعات ورود پول‌های غیرقانونی به بازار مسکن بررسی شد؛ پولشویی در معاملات مستغلات

عطیه صفی زاده روزنامه نگار: پولشویی از جرائم سازمان یافته‌ای است که امروزه مورد توجه جامعه جهانی قرار گرفته است و موانع زیادی را در مسیر توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جوامع در تمام جهان ایجاد نموده است. اساس مبارزه با پولشویی، جلوگیری از سودمندی مجرمین است و شامل پیشگیری از بکارگیری مجدد عواید حاصل از فعالیت‌های مجرمانه است. یکی از آثار منفی اجتماعی اقتصادی پولشویی، انتقال قدرت اقتصادی از بازار، دولت و شهروندان به مجرمان و سازمان‌های مختلف است. قدرت اقتصادی منتقل شده به سازمان‌ها و اشخاص مجرم اثر مخربی بر همه ارکان و اجزای جامعه و اقتصاد دارد. مهرداد حاجی‌زاده فلاح، مشاور ارشد مبارزه با پولشویی، نسبت به گسترش پدیده پولشویی در بخش املاک و مستغلات هشدار داد و از این حوزه به‌عنوان یکی از مهم‌ترین مسیرهای تطهیر پول‌های غیرقانونی نام برد. وی با اشاره به اینکه مجرمان اقتصادی از روش‌های پیچیده‌ای برای پنهان‌سازی منشأ سرمایه‌های خود استفاده می‌کنند به «نقش اقتصاد» گفت: «ماهیت ارزشمند و کلان معاملات ملکی، این بخش را به یکی از اهداف اصلی پولشویان تبدیل کرده است.» این کارشناس حوزه اقتصادی اظهار کرد: «حجم عظیم نقدینگی که در این بازار جابه‌جا می‌شود به مجرمان امکان می‌دهد که وجوه غیرقانونی خود را بدون جلب توجه نهادهای نظارتی، وارد چرخه اقتصادی کنند.»

حجم بالای سرمایه‌های مشکوک در بازار املاک جهان

حاجی زاده فلاح تأکید کرد: گزارش‌های بین‌المللی از گردش میلیاردها دلار پول نامشخص در بازار املاک برخی کشورها حکایت دارد. وی در این رابطه به دو نمونه مهم اشاره کرد: «در آلمان، برآوردها نشان می‌دهد که تنها در سال 2017 بالغ بر 30 میلیارد دلار سرمایه با منشأ نامعلوم وارد بازار املاک و مستغلات شده است.» این کارشناس حوزه اقتصادی ادامه داد: «در کانادا، منطقه تورنتو بزرگ طی یک دهه اخیر پذیرای 20 میلیارد دلار سرمایه بدون بررسی دقیق نهادهای مبارزه با پولشویی بوده است.» حاجی‌زاده با تأکید بر اهمیت افزایش نظارت‌های مالی افزود: «ورود این حجم از سرمایه‌های مشکوک، نه‌تنها باعث افزایش قیمت غیرواقعی املاک می‌شود بلکه در بلندمدت می‌تواند نظام اقتصادی کشورها را با چالش‌های جدی مواجه کند.»

روش‌های رایج پولشویی در املاک و مستغلات

وی درباره روش‌هایی که مجرمان برای پولشویی در این حوزه به کار می‌گیرند، توضیح داد: «معاملات نقدی بدون شفافیت و خرید املاک با مبالغ بالا به‌صورت نقدی و بدون استفاده از سیستم‌های مالی رسمی، یکی از رایج‌ترین روش‌هاست.» این کارشناس حوزه پولشویی گفت: «پنهان‌سازی مالکیت از طریق شرکت‌های پوسته یکی از روش‌های مرسوم برای پولشویی است چرا که برخی مجرمان با تأسیس شرکت‌های صوری، هویت خود را از نهادهای نظارتی پنهان می‌کنند.» وی ضمن اشاره به چرخش سریع املاک (Flipping) تصریح کرد: «در این روش، املاک در فاصله زمانی کوتاه خرید و فروش می‌شوند تا سود ظاهری ایجاد شده و پول‌های غیرقانونی تطهیر شوند». این کارشناس حوزه اقتصادی با بیان اینکه برخی مجرمان با همکاری عوامل املاک، قیمت املاک را کمتر یا بیشتر از ارزش واقعی اعلام می‌کنند تا مسیر پولشویی را هموار سازند، گفت: «استفاده از وام‌های بانکی و رهن، دریافت تسهیلات بانکی و ترکیب وجوه غیرقانونی با منابع رسمی، یکی دیگر از روش‌های مورد استفاده است. همچنین درآمدزایی از اجاره‌های صوری هم روش دیگری است که طی آن برخی افراد با اجاره دادن ملک به خود یا اشخاص وابسته، جریان درآمدی مصنوعی ایجاد کرده و پولشویی را تسهیل می‌کنند.»

پرچم‌های قرمز در معاملات مشکوک ملکی

وی با اشاره به نشانه‌های هشداردهنده در معاملات ملکی، از نهادهای نظارتی خواست تا حساسیت بیشتری در این حوزه به خرج دهند. این کارشناس برخی از مواردی که می‌تواند نشان‌دهنده فعالیت‌های پولشویی باشد را برشمرد و گفت: «پیشنهادهای خرید با مبالغ هنگفت نقدی یا از طریق اشخاص ثالث بدون ارتباط مشخص با معامله در این زمره قرار دارد.» او ضمن اشاره به خریدوفروش‌های مکرر یک ملک در بازه زمانی کوتاه با قیمت‌های نامتعارف، گفت: «مالکیت پیچیده و نامشخص، به‌ویژه از طریق شرکت‌های ثبت‌شده در کشورهای فاقد شفافیت مالی در همین راستا قرار دارد». وی ضمن اشاره به اختلاف غیرمنطقی در قیمت املاک نسبت به ارزش واقعی بازار، تصریح کرد: «قراردادهای اجاره غیرعادی که شامل پرداخت‌های بیش از حد یا توافقات غیرمعمول است شامل این موضوع می‌شود.» این کارشناس حوزه اقتصادی ضمن اشاره به استفاده از اسناد جعلی یا ناقص در هنگام انجام معاملات ملکی، مطرح کرد: «مشارکت افراد یا شرکت‌های فاقد سابقه در املاک و مستغلات در معاملات کلان می‌تواند در این گروه قرار بگیرد.»

راهکارهای مقابله با پولشویی در املاک و مستغلات

حاجی‌زاده لزوم تشدید نظارت‌ها و اجرای قوانین سختگیرانه‌تر را راهکاری اساسی برای مقابله با پولشویی در بازار املاک دانست و تأکید کرد: «در این راستا می‌توان به تقویت قوانین «مشتری خود را بشناسید» (KYC) برای شناسایی هویت واقعی خریداران و فروشندگان، افزایش همکاری بین بانک‌ها، مشاوران املاک و نهادهای امنیتی برای تشخیص سریع معاملات مشکوک، راه‌اندازی سامانه شفاف ثبت املاک برای ردیابی جریان‌های مالی و مالکیت‌های غیرعادی، تشکیل تیم‌های ویژه برای رصد معاملات کلان ملکی و بررسی دقیق تراکنش‌های مرتبط با آن‌ها، تشویق افشای اطلاعات مالی توسط افراد دارای مشاغل پرریسک همچون مقامات دولتی و نزدیکان آن‌ها اشاره کرد». وی در پایان خاطرنشان کرد: «در نبود شفافیت و نظارت مؤثر، بازار املاک به بهشت پولشویان تبدیل خواهد شد و این مسئله می‌تواند به شکل‌گیری بحران‌های اقتصادی و اجتماعی گسترده منجر شود.»