محمد زند –در سال‌های اخیر، بازار مسکن ایران به یکی از معضلات جدی اقتصادی تبدیل شده است که تأثیرات آن نه‌تنها بر اقشار مختلف جامعه بلکه بر ثبات کل اقتصاد نیز مشهود است. این بازار که به‌طور سنتی در نظر گرفته می‌شد به‌عنوان یک پناهگاه سرمایه‌ای برای خانواده‌ها و افراد متوسط، حالا تحت فشارهای بی‌سابقه‌ای از سوی دلالان و سرمایه‌گذاران قرار گرفته است. روند قیمت‌ها به‌طور فزاینده‌ای در حال افزایش است، به‌طوری‌که خرید مسکن به یک رؤیا برای بسیاری از ایرانیان تبدیل شده است.
مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای
به گزارش روزنامه «نقش اقتصاد» یکی از مهم‌ترین تحولات بازار مسکن در سال‌های اخیر، تبدیل مسکن از یک نیاز اولیه به یک کالای سرمایه‌ای است. در گذشته، مسکن عمدتاً به‌عنوان یک کالای مصرفی و ضروری برای اقشار مختلف جامعه در نظر گرفته می‌شد، اما در سال‌های اخیر، با توجه به نوسانات شدید اقتصادی و بحران‌های مختلف در کشور، مسکن به یک گزینه جذاب برای سرمایه‌گذاری تبدیل شده است. این تحول باعث شده است که بازار مسکن بیش از پیش در اختیار سرمایه‌گذاران و دلالان قرار گیرد. به‌طور خاص، گروه‌های سرمایه‌گذار بزرگ به‌دنبال خرید و فروش سریع واحدهای مسکونی به‌منظور کسب سود بیشتر هستند، نه تأمین نیاز واقعی مردم. این روند باعث شده است که مسکن به‌عنوان یک وسیله سودآوری و نه یک نیاز اولیه، افزایش بی‌رویه قیمت‌ها را تجربه کند.
نقش دلالان در تورم قیمت‌ها
یکی از عوامل اصلی در افزایش قیمت‌ها و نوسانات شدید بازار مسکن، حضور گسترده دلالان است. این گروه‌ها با استفاده از اطلاعات غیررسمی و برنامه‌ریزی‌های دقیق، به‌طور هدفمند قیمت‌ها را بالا می‌برند. دلالان بازار مسکن نه‌تنها در فرآیند خرید و فروش، بلکه در فرایند اجاره‌بها نیز نقش پررنگی دارند. آن‌ها با خرید و فروش‌های پی‌درپی، باعث ایجاد رقابت کاذب در بازار می‌شوند و به‌نوعی جو روانی بازار را به نفع خود دست‌کاری می‌کنند. این وضعیت نه‌تنها به خریداران واقعی آسیب می‌زند، بلکه سرمایه‌گذاران خرد نیز از ورود به بازار و خرید مسکن باز می‌مانند. در نتیجه، بخش عمده‌ای از جمعیت کشور قادر به خرید مسکن نخواهند بود و فقط سرمایه‌گذاران کلان و دلالان خواهند بود که از این شرایط بهره‌مند می‌شوند.
ورود سرمایه‌گذاران بزرگ، بحران یا فرصت؟
در کنار دلالان، حضور سرمایه‌گذاران بزرگ و شرکت‌های توسعه‌دهنده در بازار مسکن ایران عامل دیگری در برهم زدن توازن بازار است. این سرمایه‌گذاران با استفاده از منابع مالی عظیم، اقدام به خرید انبوه مسکن و زمین‌های مرغوب می‌کنند و در آینده‌ای نه‌چندان دور، اقدام به فروش مجدد این املاک با قیمت‌های بسیار بالاتر خواهند کرد. در این فرآیند، واحدهای مسکونی بسیاری به‌طور راکد در دست سرمایه‌گذاران می‌ماند و به‌این‌ترتیب، کمبود عرضه در بازار تشدید می‌شود. در این وضعیت، دولت باید راهکارهایی برای کنترل و نظارت بر فعالیت‌های این سرمایه‌گذاران پیدا کند، چراکه روند فعلی نه‌تنها به نفع جامعه نیست، بلکه موجب ایجاد نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی خواهد شد.
خانه‌دار شدن فقط برای ثروتمندان
با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، یکی از مهم‌ترین تبعات اجتماعی، کاهش دسترسی اقشار مختلف جامعه به خانه‌های مناسب و قابل استطاعت است. این وضعیت به‌ویژه برای جوانان و خانواده‌های تازه‌کار به یک بحران واقعی تبدیل شده است. در حال حاضر، بسیاری از خانواده‌ها برای خرید مسکن مجبور به گرفتن وام‌های سنگین با بهره‌های بالا هستند که این مسئله می‌تواند فشارهای مالی شدیدی بر آن‌ها وارد کند. این روند نه‌تنها دسترسی به مسکن را برای اقشار کم‌درآمد دشوار می‌کند، بلکه موجب تشدید شکاف طبقاتی در جامعه نیز خواهد شد. در نتیجه، تنها افرادی که قادر به تأمین منابع مالی کلان هستند، می‌توانند از این بازار سود ببرند، در حالی‌که بسیاری از مردم حتی قادر به خرید یک واحد مسکونی کوچک هم نیستند.
از رکود تولید تا بحران عرضه
در حالی که تقاضا برای مسکن به‌طور روزافزونی در حال افزایش است، کمبود عرضه در بازار یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی است که بر قیمت‌ها تأثیر می‌گذارد. رکود در بخش تولید مسکن، عمدتاً به‌دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، نوسانات اقتصادی و عدم حمایت‌های کافی از سوی دولت، به یک معضل جدی تبدیل شده است. این کمبود عرضه به نوبه خود باعث ایجاد رقابت کاذب در خرید و فروش واحدهای مسکونی و افزایش قیمت‌ها می‌شود. برخی از تحلیلگران اقتصادی معتقدند که تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن به‌طور منطقی و متوازن تنظیم نشود، این روند ناپایدار ادامه خواهد داشت. این وضعیت نه‌تنها مشکلات موجود در دسترسی به مسکن را بدتر می‌کند، بلکه موجب بروز تورم‌های شدید در بازار مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی نیز خواهد شد.
راهکارهای مقابله با فشار دلالان و سرمایه‌گذاران
برای مقابله با این بحران و کاهش فشارهای ناشی از دلالان و سرمایه‌گذاران، نیاز به یک راهبرد جامع و منسجم است. کارشناسان اقتصادی و مسکن بر این باورند که در این زمینه، دولت باید اقدامات جدی‌تری انجام دهد. اولین گام مهم در این مسیر، تقویت نظارت‌های دولتی بر خرید و فروش مسکن و زمین است. دولت باید به‌طور جدی با دلالان و سرمایه‌گذاران بزرگ که با دست‌کاری قیمت‌ها بازار را دچار نوسانات شدید می‌کنند، مقابله کند. از طرفی، ایجاد سیاست‌های حمایتی برای اقشار کم‌درآمد نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی، وام‌های کم‌بهره برای جوانان و کاهش هزینه‌های اولیه خرید مسکن می‌توانند به کاهش فشار بازار کمک کنند. این سیاست‌ها باید به‌گونه‌ای طراحی شوند که بتوانند تقاضای واقعی بازار را پوشش دهند و از تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای جلوگیری کنند.
تأثیر قوانین و طرح‌های حمایتی
دولت باید با تدوین سیاست‌های درست، به‌گونه‌ای که هم پاسخ‌گوی نیازهای مسکن مردم باشد و هم از ورود بی‌رویه سرمایه‌گذاران و دلالان به این بازار جلوگیری کند، به اصلاح بازار مسکن اقدام کند. برای مثال، با اجرای طرح‌هایی همچون مسکن ملی، می‌توان به اقشار کم‌درآمد و جوانان فرصت خانه‌دار شدن داد. این طرح‌ها باید به‌گونه‌ای اجرایی شوند که مشکلات قبلی نظیر تأخیر در تحویل واحدها و افزایش هزینه‌ها، برطرف شوند.
سرمایه‌گذاری در مسکن، راه‌حل یا تهدید؟
سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌تواند در شرایطی که به‌درستی مدیریت شود، به یک فرصت برای توسعه اقتصادی تبدیل شود. اما زمانی که این سرمایه‌گذاری‌ها صرفاً به‌منظور سودآوری و نه تأمین نیاز واقعی مسکن انجام می‌شود، به تهدیدی برای دسترسی مردم به خانه تبدیل می‌شود. بنابراین، باید سیاست‌هایی تدوین شود که از سرمایه‌گذاری‌های کوتاه‌مدت و غیرمولد در بخش مسکن جلوگیری کند و سرمایه‌گذاران را به سمت پروژه‌های بلندمدت و با هدف تأمین مسکن برای اقشار مختلف هدایت کند.
نیاز به تحولی جدی در بازار مسکن
در نهایت، فشار دلالان و سرمایه‌گذاران به بازار مسکن یکی از بحران‌های جدی است که نیاز به اصلاحات اساسی در سیاست‌گذاری‌ها و ساختارهای اقتصادی دارد. برای حل این معضل، باید به‌طور هم‌زمان بر افزایش نظارت‌ها، بهبود شرایط تولید مسکن و اجرای طرح‌های حمایتی از اقشار کم‌درآمد تمرکز شود. در غیر این صورت، روند فعلی که مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده، همچنان ادامه خواهد یافت و بحران مسکن در ایران شدت خواهد گرفت.
