یک کارشناس حوزه مسکن میگوید: اگر قیمت زمین افزایش پیدا کرده است صرفاً به دلیل حبس زمین توسط دولت نیست. به باور من ابتدا باید ببینیم که چه ارگانهایی زمینها، به خصوص زمینهای شهری را حبس کردهاند. نهادهای حاکمیتی، شهرداریها و سازمان ملی زمین و مسکن که اساساً وظیفهاش نگهداری از زمینهایی است که در دستگاه دولتی نیستند در این موضوع نقش دارند. فارغ از بحث تحریم، تورم، افزایش قیمت دلار و عدم ثبات شرایط سیاسی، یکی دیگر از عوامل جهش نرخ مسکن از اواخر دهه 90، مربوط به قیمت و مالکیت زمین است. بخش زیادی از زمینها تحت مالکیت دولت و ارگانهای عمومی مانند بانکها، نهادهای نظامی و بنیادها قرار دارد. از این رو دسترسی برای ساخت و ساز مسکن محدود و عرضه مسکن دچار کمبود میشود. همچنین زمانی که زمینهای دولتی به نهادهای خصوصی یا بانکها واگذار میشود، این نهادها به جای ساخت مسکن، به سرمایهگذاری در زمینها میپردازند که به افزایش قیمت زمین و در نهایت قیمت مسکن منجر شود. طبق دادههای بانک مرکزی از سال 1385 سهم زمین در قیمت تمامشده مسکن بهطور پیوسته افزایش یافته است. در سال 1385، این سهم در کل کشور 43.4 درصد بود که در سالهای 1391 تا 1393 به 51 تا 53 درصد رسید. این افزایش نشاندهنده فشارهای بازار و تقاضای بالای زمین در آن زمان بود. در سالهای 1394 تا 1398، سهم زمین به 48 تا 49 درصد کاهش یافت، اما در سال 1399 دوباره به 52 درصد رسید. در سال 1400، این سهم به 47.4 درصد کاهش یافت که نشاندهنده آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بود. با این حال، در سالهای 1401 و 1402، سهم زمین در مناطق شهری کشور به ترتیب به 45 و 47 درصد رسید که نشاندهنده افزایش مجدد قیمت زمین و تأثیر آن بر هزینههای ساختوساز بود.
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه مسکن درباره تبعات انحصار دولتی زمین بر قیمت مسکن گفت: «اگر قیمت زمین افزایش پیدا کرده است صرفاً به دلیل حبس زمین توسط دولت نیست. به باور من ابتدا باید ببینیم که چه ارگانهایی زمینها، به خصوص زمینهای شهری را حبس کردهاند. نهادهای حاکمیتی، شهرداریها و سازمان ملی زمین و مسکن که اساساً وظیفهاش نگهداری از زمینهایی است که در دستگاه دولتی نیستند، در این موضوع نقش دارند.»
وی در ادامه با اشاره به زمینهای در اختیار بانکها عنوان کرد: «غیر از ارگانهایی که غیرخصوصی محسوب میشوند، بسیاری از سازمانها و نهادهای سرمایهگذار، به خصوص بانکها مالک زمین هستند و زمین را حبس میکنند که این باعث افزایش قیمت زمین میشود. از سوی دیگر یک قانون داریم مبنی بر اینکه شرکتها به خصوص شرکتهای تولیدی اجازه ندارند بیشتر از یک مقدار از سرمایه و داراییشان زمینشان باشد. اما در عمل میبینیم که هر زمان تجدید ارزیابی در بورس است، عمده دارایی شرکتها زمینشان است، یعنی شرکت تولیدی که اصل فعالیت و درآمدش باید تولید باشد متاسفانه زمینش ارزشیابی میشود؛ بنابراین ما چرخه مسائل معیوبی داریم که درحال تکرار است و هیچگاه هدفگیری نکردهایم.»
فروغمند اعرابی با تاکید براینکه اگر بخواهیم این چرخه معیوب را تغییر دهیم یکی از مولفههای مهم ساماندهی مسائل مرتبط با زمین است، افزود: «سالها قبل یک قانونی با عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجلس تصویب شد که این گام بسیار بزرگی است برای اینکه بدانیم چه زمینی متعلق به چه کسی است. کشورهای دیگر دنیا 80 سال پیش این گام را برداشتند تا بدانند مالک زمین چه کسی است و بعد برایش برنامه ریزی میکردند.»
این کارشناس حوزه مسکن درباره کوتاهی دولت در زمینه عرضه زمین بیان کرد: «بیشتر قانون این مشکل را دارد که به سمت و سویی رفته که هم عموم مردم و هم ارگانهای دولتی تمایل دارند که زمین را حبس کنند. این کوتاهی است که قانونگذاران به آن توجه نکرده و همین شده است که بانکها و مؤسسات زمین را حبس میکنند. در کشورهای دنیا مالیات بسیار بالایی میدهند و عملاً مؤسسات و بانکها تمایلی به نگهداری زمین ندارند. درواقع شرکتهای تولیدی در سطح دنیا تولیدشان با ارزش است نه نگهداری زمینشان.»
وی در پاسخ به این پرسش که باتوجه به اینکه چندین سال است کارشناسان بر لزوم دریافت مالیات سنگین از خانههای خالی تاکید میکنند، اما چه عاملی در پشت صحنه مانع از آن میشود؟ گفت: «هر کارشناسی که این نظر را دارد اگر وارد عمل شود و همین امروز بخواهیم این مالیات را بگیریم، بسیاری از بانکها ورشکسته میشوند. یک روزی باید جراحی کنیم که این روز ممکن است الان نباشد. کارشناسان درست میگویند ولی اینکه چه زمانی باید رخ دهد بسیار مهم است.»
این پژوهشگر حوزه مسکن خاطرنشان کرد: «اکنون راه جایگزینی برای ما وجود ندارد که بخواهیم روند افزایش زمین را از یک جایی متوقف کنیم. کشور تحریم است و مسائل مرتبط با زمین و مسکن دیگر در حوزه خود قابل حل نیست. حتی مسائل اقتصادی در حوزه اقتصاد قابل حل نیست و مسائل ما همه به یکدیگر گره خوردهاند. از این رو مسائل وابسته به سیاست خارجی و حتی مرتبط با ساختارهای اداری کشور باید حل شوند تا بتوانیم موقعیت مناسبی را برای اخذ مالیات فراهم کنیم. اما یک روز، یک شخص باید جرئت و جسارت کافی را داشته باشد تا این تصمیم را بگیرد.»
فروغمند اعرابی در پاسخ به این پرسش که دخالت دولت در حوزه زمین باید در بخش عرضه باشد یا تقاضا؟ گفت: «دولت باید هم در بخش عرضه و هم تقاضا به ساختارها توجه کند. دولت ساختارها را باید کنترل کند تا شرکتهای سرمایهگذاری و انواع ارگانهای حاکمیتی به سوی سرمایهگذاری بروند نه حبس زمین. یکی از بحثها مربوط زمینهایی است که در اختیار سازمانهایی قرارد دارد که عملاً وارد ساخت مسکن نشده و آن را حبس کردهاند؛ مانند نهادهای نظامی یا زندانها. این از جمله مسائلی است که دولتها میتوانند روی آنها تمرکز و توافق کنند؛ بنابراین اشتباه است اگر فکر کنیم دولت فقط باید عرضه و تقاضا را کنترل کند یا زمین را به مردم بدهد.»
