محمد جواد خلیلی روزنامه نگار: در حالی که بحران مسکن به یکی از چالشهای اصلی اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است، مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگو با روزنامه ((نقش اقتصاد)) به بررسی دلایل اصلی این بحران، از جمله احتکار زمین توسط دولت و ضعف قوانین موجود، پرداخت. او با اشاره به سهم قابل توجه دولت در مالکیت زمینهای کشور و عملکرد غیرشفاف برخی دستگاههای مسئول، تأکید کرد که اصلاح رویههای فعلی میتواند بخش بزرگی از مشکلات مسکن را کاهش دهد و بار سنگین آن را از دوش مردم بردارد.در گفتگوی ویژه با روزنامه
«نقش اقتصاد»، مجید گودرزی، کارشناس برجسته بازار مسکن، به بررسی معضل انحصار اراضی کشور توسط دولت پرداخت و تأثیرات آن را بر وضعیت مسکن و رفاه اجتماعی شرح داد. وی با تأکید بر ضرورت اصلاح ساختارهای مدیریتی و قانونی در حوزه زمین و مسکن، پیشنهادهایی نیز برای حل این بحران ارائه کرد.
تمرکز بیش از حد زمینها در اختیار دولت
گودرزی: در پاسخ به این پرسش که چه میزان از اراضی کشور تحت تملک دولت است و این میزان چگونه در مقایسه با سایر کشورها قرار دارد، گفت:“متأسفانه بیش از 90 درصد اراضی کشور تحت اختیار سه نهاد اصلی یعنی وزارت جهاد کشاورزی، وزارت مسکن و شهرسازی، و سازمان محیط زیست قرار دارد. این موضوع در هیچ کشوری قابل قبول نیست و ساختار ناعادلانهای را ایجاد کرده است.”وی با اشاره به مشکلات تاریخی این حوزه ادامه داد: ما در طول تاریخ با نوعی استعمار و استثمار در بخش ملک و مسکن مواجه بودهایم که طولانیترین و ظالمانهترین نوع آن محسوب میشود. این ساختار نه تنها اقتصاد بلکه شاهرگ حیاتی کشور یعنی مسکن را تحت فشار قرار داده و مردم را در معرض بدترین سناریوهای ممکن قرار داده است.”
تبدیل نظام ارباب و رعیتی به مالک و مستأجری
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از ساختار اجتماعی موجود گفت:“ما از یک نظام اجتماعی غلط ارباب و رعیتی به ساختاری غلطتر یعنی مالک و مستأجری رسیدهایم. در گذشته، اربابان یک سوم یا یک پنجم محصول آبی را دریافت میکردند، اما امروز موجران و مالکان حتی 100 درصد درآمد مستأجران را کافی نمیدانند. این ساختار بهشدت به 30 میلیون نفر مستأجر کشور فشار آورده و دولت نیز با سکوت خود به این وضعیت دامن میزند.”
تأثیر احتکار زمین بر قیمت و عرضه مسکن
یکی از مباحث مهم مطرح شده در این گفتگو، اثرات احتکار زمین توسط دولت بر بازار مسکن بود. گودرزی در این زمینه اظهار داشت: “آقای عبدالعلیزاده، وزیر راه و شهرسازی دولت خاتمی، علناً اعلام کردند که اجازه ندادهاند حتی یک وجب به حریم شهرها اضافه شود. این سیاست باعث کمبود عمدی زمین شده که اکنون بیش از 60 درصد قیمت تمام شده مسکن مربوط به زمین است. این موضوع فشار زیادی بر مردم وارد کرده و نارضایتی گستردهای ایجاد کرده است.”وی ادامه داد: کمبود عمدی زمین نه تنها قیمتها را افزایش داده بلکه سبب شده است که مسکن از دسترس بسیاری از خانوادهها خارج شود. این روند، با افزایش نارضایتیهای اجتماعی، کیان کشور را نیز تهدید میکند.”
استفاده از پتانسیل زمینهای دولتی
به باور گودرزی، دولت باید به جای انحصار و احتکار زمین، آن را بهطور عادلانه در اختیار مردم قرار دهد، وی گفت:
“زمین، حق همه شهروندانی است که در این کشور به دنیا میآیند. بهرهبرداری از زمین باید بهگونهای مدیریت شود که به سهم آیندگان آسیبی نرساند. اما متأسفانه رویههای غلط دولت باعث شده که اتهام احتکار زمین به آن وارد شود.”“اگر دولت طرحهایی مانند احداث 57 شهر جدید را بهطور جدی پیگیری کند و به مردم زمین رایگان واگذار کند، بسیاری از مشکلات کنونی حل خواهد شد. این امر به ویژه در شرایطی که درصد قابل توجهی از مستأجران زیر خط فقر قرار دارند، میتواند تأثیر بسزایی داشته باشد.”
آزادسازی زمینهای احتکارشده
گودرزی درباره تأثیر آزادسازی زمینهای احتکارشده بر بازار مسکن اظهار داشت:“آزادسازی این زمینها میتواند فشار بیامان بر بازار مسکن را کاهش دهد. در حال حاضر، بیش از 43 درصد از خانوارهای مستأجر زیر خط فقر قرار دارند و بخش بزرگی از درآمد خود را صرف هزینه مسکن میکنند. این روند باید متوقف شود.”وی افزود: از سال 1372 تا 1402، قیمت مسکن در تهران 1534 برابر شده است. این افزایش، نتیجه سیاستهای اشتباه و ترک فعلهای دولتها در حوزه مسکن است.”گودرزی ضمن انتقاد از عملکرد دولتهای گذشته گفت: دولتهای ما به جای ایفای نقش تنظیمگر، به یکی از عوامل اصلی بحران مسکن تبدیل شدهاند. از سوی دیگر، ضعفهای قانونی نیز به دولت اجازه داده تا بهراحتی زمینها را احتکار کند.”وی در گفتگو با «نقش اقتصاد» با اشاره به عملکرد دولت نهم و دهم تصریح کرد: با وجود تمام انتقادات، دولت نهم و دهم با اجرای طرح مسکن مهر تلاش کرد تا به بحران مسکن پاسخ دهد. اما دولتهای اصلاحات و پس از آن، بهویژه در دوران وزارت آقای آخوندی، برنامههای کلان اقتصادی حوزه مسکن را به تمسخر گرفتند و موجب تعمیق مشکلات شدند.”
مشکلات قانونی و ترک فعلهای دولت
گودرزی یکی از دلایل اصلی بحران مسکن را ترک فعلهای دولت در حوزه قانونگذاری دانست و افزود:“ما در قوانین موجود، ضعفهای عمدی داریم. برای مثال، درحالیکه برای کالاهایی مانند پفک قیمت تعیین شده است، در حوزه مسکن هیچ سازوکاری برای قیمتگذاری وجود ندارد. این بازار کاملاً رها شده و به یک عرف ناعادلانه و یکطرفه به نفع مالکان تبدیل شده است.”“وی تاکید کرد: اصلاح قوانین و مدیریت صحیح منابع زمین، کلید حل بحران مسکن است. دولت باید از ظرفیت عظیم زمینهای موجود استفاده کند و به جای انحصار، به مردم کمک کند تا به حق خود در زمینه مسکن دست یابند.”این گفتگو به روشنی نشان داد که بحران مسکن در ایران به دلیل احتکار زمین توسط دولت و ترک فعل در قانونگذاری به وجود آمده است. برای حل این بحران، دولت باید به جای انحصار و تمرکز منابع، سیاستهای عادلانهتری اتخاذ کند و با آزادسازی زمینهای احتکارشده، رفاه اجتماعی را بهبود بخشد.
