«نقش اقتصاد» تبعات حذف ماده 50 برنامه هفتم توسعه را بررسی می کند: زمین، حلقه مفقوده سیاستگذاری مسکن در ایران

سپیده کلارستاقی-روزنامه نگار:حذف ماده 50 برنامه هفتم توسعه، این روزها به یکی از بحث‌برانگیزترین موضوعات حوزه مسکن و سیاست‌گذاری شهری تبدیل شده است؛ ماده‌ای که قرار بود با الحاق 330 هزار هکتار زمین (معادل 0.2 درصد از مساحت کشور) به محدوده شهرها و روستاها، انحصار تاریخی دولت بر زمین را کاهش دهد، عرضه زمین را افزایش دهد و مسیر خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف را هموار کند. اکنون حذف این ماده نه‌تنها موجب نگرانی کارشناسان شده، بلکه به گفته نمایندگان مجلس به خط قرمز قوه مقننه نیز تبدیل شده است.

بحران مسکن؛ محصول سیاست‌های غلط در حاکمیت زمین

به گزارش «نقش اقتصاد»، محمد صالح شکوهی بیدهندی، کارشناس ارشد بازار مسکن و عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت، از منتقدان اصلی حذف ماده 50 است. او معتقد است بحران امروز مسکن نه ناشی از کمبود زمین و نه محصول تحریم‌ها، بلکه نتیجه مستقیم سه دهه سیاست‌گذاری نادرست در «حاکمیت زمین» است؛ سیاست‌هایی که از طرح جامع کمربند شهری سال 78 آغاز شد و تا امروز، مانعی ساختاری برای توسعه متعادل شهرها بوده است. طبق گزارش‌های رسمی:136 هزار هکتار زمین در محدوده‌های شهری در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است. 1.8 میلیون هکتار زمین خارج از محدوده‌ها نیز در مدیریت این سازمان قرار دارد. شکوهی بیدهندی با بیان اینکه «این سازمان خود به محتکر زمین تبدیل شده»، هشدار می‌دهد که عرضه این زمین‌ها می‌تواند بخش زیادی از مشکل مسکن مردم را حل کند اما عدم شفافیت، عدم انتشار نقشه‌ها و تصمیم‌گیری‌های پشت درهای بسته، این امکان را از جامعه سلب کرده است. از سوی دیگر، بانک‌ها نیز به یک بازیگر قدرتمند و انحصاری در بازار زمین تبدیل شده‌اند؛ حدود «هزار همت» املاک در اختیار بانک‌هاست، رقمی معادل پنج برابر بودجه سالانه شهرداری تهران. با وجود این، دولت هیچ سیاست الزام‌آوری برای عرضه این دارایی‌ها ندارد. این وضعیت سبب شده که قیمت زمین، پیشران اصلی گرانی مسکن باشد. امروز سهم زمین در قیمت نهایی مسکن به حدی رسیده که در مشارکت در ساخت، سهم مالکان از 50 درصد در گذشته به 60 درصد افزایش یافته است.

محدودسازی توسعه شهری، عامل زمین‌خواری

به گزارش نقش اقتصاد، یکی از کلیدی‌ترین محورهای انتقاد کارشناسان، شکل‌گیری گسترده رانت به دلیل «محدودیت تصنعی» در توسعه شهرهاست. تجربه جهانی نشان می‌دهد که توسعه شهری اگر با نقشه‌های دقیق، شفافیت و نظارت همراه باشد نه‌تنها مخرب نیست بلکه ضروری است. در سه دهه اخیر اما توسعه افقی شهرها در ایران تحت عنوان کمربند سبز یا محدود کردن مرز شهرها، عملاً متوقف شده است. به گفته شکوهی بیدهندی، تراکم جمعیت در تهران 150 نفر بر هکتار است؛ مقایسه کنید: پکن: 40 نفر و نیویورک: 18 نفر. این اعداد نشان می‌دهد که تهران نه یک شهر توسعه‌یافته عمودی، بلکه شهری با تراکم فشرده و کیفیت پایین زندگی است. نتیجه چنین سیاستی، افزایش قیمت زمین، کاهش متراژ خانه‌ها به زیر 80 متر، دشواری فرزندآوری، افزایش ترافیک و کاهش سرانه خدمات شهری است.

ابعاد اقتصادی حذف ماده 50

بخش مهمی از نقد کارشناسان اقتصادی متوجه تخصیص نادرست منابع کشور است. عطا بهرامی، پژوهشگر اقتصادی، با اشاره به تخصیص 140 میلیارد دلار ارز ترجیحی طی سال‌های اخیر، تأکید می‌کند: اگر فقط دو سوم این رقم به زیرساخت‌ها و آماده‌سازی زمین اختصاص می‌یافت، می‌توانست زمین موردنیاز طرح‌های مسکنی را تأمین کند بدون اینکه فشار جدیدی بر اقتصاد وارد شود. به گفته او، سیاست ارز ترجیحی نه‌تنها به هدف اصابت نکرد بلکه تورم را از 17 درصد به بالای 40 درصد رساند و فشار اقتصادی را تشدید کرد. در مقابل، حوزه مسکن که نیازمند سرمایه‌گذاری بلندمدت و پایدار است، از فقدان منابع رنج می‌برد.

مجلس: حذف ماده 50 خط قرمز است

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، آشکارا اعلام کرده که حذف ماده 50 برای مجلس قابل پذیرش نیست. به گفته او، ادامه انحصار زمین در دست دولت و عدم الحاق 330 هزار هکتار زمین، بحران مسکن را تشدید خواهد کرد. او در توصیف وضعیت کنونی می‌گوید: «سامانه ثبت‌نام طرح‌های مسکن بسته است و بانک‌ها با شکایت به دیوان عدالت اداری پرداخت تسهیلات را متوقف کرده‌اند و پروژه‌های مسکن ملی پیش نمی‌رود. قیمت مسکن و اجاره‌بها به حدی رسیده که «حتی رهن یک خانه کوچک هم برای کارگران، معلمان و بازنشستگان ناممکن شده است» به باور مجلس، ماده 50 یکی از معدود سیاست‌های عملیاتی برای شکستن انحصار زمین و ایجاد عرضه پایدار بود.

چرا ماده 50 مهم است؟

حذف ماده 50 یعنی بازگشت به انحصار کامل دولت، بانک‌ها و نهادها در مالکیت زمین؛ انحصاری که بزرگ‌ترین علت گرانی مسکن است. از سوی دیگر افزایش عرضه زمین، قیمت زمین را در کوتاه‌مدت تثبیت و در بلندمدت کاهش می‌دهد. در ثانی بزرگ‌ترین چالش امروز شهرهای ایران، تراکم بالا و نبود فضای کافی برای توسعه واحدهای مناسب خانواده‌هاست. ماده 50 دولت را ملزم به ارائه گزارش عملکرد می‌کرد. حذف آن، مطالبه‌گری عمومی را تضعیف می‌کند. خانه کوچک یعنی خانواده کوچک؛ توسعه افقی و عرضه زمین اساساً با سیاست‌های حمایت از خانواده گره خورده است.

ضرورت بازگشت به عقلانیت در حکمرانی زمین

به گزارش «نقش اقتصاد»، بحران مسکن در ایران یک «بحران ساختاری» است که نه تنها از وضعیت اقتصادی، بلکه از انحصار زمین، ضعف حکمرانی و نبود شفافیت ریشه می‌گیرد. حذف ماده 50 برنامه هفتم توسعه در چنین شرایطی می‌تواند تبعات سنگینی داشته باشد: از جمله تشدید رانت زمین، ادامه احتکار سازمانی زمین، افزایش قیمت مسکن و اجاره، تعارض بیشتر با سیاست‌های فرزندآوری، کاهش سرمایه اجتماعی و تضعیف اعتماد عمومی به کارآمدی برنامه‌های توسعه. در صورتی که دولت و مجلس به توافقی شفاف برای احیای ماده 50 یا جایگزینی آن با سازوکاری قوی‌تر دست پیدا نکنند، بحران مسکن نه‌تنها مهار نخواهد شد، بلکه در سال‌های آینده به یک مسئله امنیت اجتماعی تبدیل می‌شود. به نظر می‌رسد تنها راه برون‌رفت از این وضعیت، عبور از تفکر محدودکننده در توسعه شهری، شفاف‌سازی کامل دارایی‌های دولتی و بانکی، و تدوین یک نقشه ملی زمین و مسکن است؛ اقدامی که هم کارشناسان و هم نمایندگان مجلس آن را ضروری می‌دانند.