منصور غیبی-کارشناس بازار مسکن: این روزها بیش از 50 درصد مردم ایران در شاخص فلاکت مسکن قرار دارند و ارزش واقعی خانهها کمتر از بهای پرداختی مردم است و این نشان از نبود تعادل در بازار دارد. در این میان وقتی ساختوساز با مواد و مصالحی انجام میشود که قیمت آن در بازار بالاست، طبیعتاً محصول نهایی برای سازنده با هزینه بیشتری تمام میشود. این هزینه در نهایت از سوی مصرفکننده پرداخت میشود، چرا که سازنده آن را بر قیمت نهایی ملک و آپارتمان اضافه میکند و به این ترتیب قیمت مسکن افزایش مییابد. نکته مهمی که بسیاری از خریداران به آن توجه ندارند این است که انتظار کاهش 50 تا 60 درصدی قیمت مسکن، انتظاری غیرواقعی است. متأسفانه یکیاز شاخص تعیین قیمت در هر منطقه، در واقع قیمت نوسازهای همان منطقه است. وقتی آپارتمانهای نوساز با مصالح گران ساخته میشوند و قیمت تثبیتشده آنها مثلاً حدود 150 میلیون تومان به ازای هر متر مربع است، این رقم مبنای ارزشگذاری برای واحدهای 5، 10 یا حتی 15 سال ساخت قرار میگیرد. در نتیجه افزایش قیمت نوسازها بهصورت طبیعی به سایر واحدها نیز سرایت میکند و موجب رشد عمومی قیمتها در بازار مسکن میشود. اگر بتوانیم در مبدأ، یعنی در مرحله تولید و ساخت واحدهای نوساز، قیمت تمامشده را از طریق سیاستگذاریهای اقتصادی صحیح کاهش دهیم و از سازندگان حمایت کنیم، در کنار نظارت و کنترل بر نحوه قیمتگذاری و فروش واحدها، میتوانیم از رشد غیرمنطقی قیمتها جلوگیری کنیم. اما در حال حاضر چون چنین نظارتی وجود ندارد، هر سازندهای به دلخواه خود قیمت تعیین میکند. به عنوان مثال، سازندهای برای ملک خود هر متر را 190 میلیون تومان قیمت میگذارد و مالک ملک 5 سال ساخت با استناد به آن، قیمت واحد خود را 170 میلیون تومان تعیین میکند. این روند باعث میشود که فردی که میخواهد واحد فعلی خود را بفروشد تا نوساز بخرد، نتواند تعادل مالی برقرار کند؛ زیرا اختلاف قیمتها بسیار زیاد است. این موضوع یکی از ضعفهای اساسی در نظام قیمتگذاری و عرضه مسکن است که در نبود کنترل و نظارت کافی، منجر به گرانی افسارگسیخته در بازار شده است. در حال حاضر، هزینه مسکن سهم بسیار بالایی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده است. برآوردها نشان میدهد حدود 60 تا 70 درصد درآمد خانوارهای ایرانی، چه در قالب اجارهبها و چه در قالب تأمین منابع مالی برای خرید مسکن، صرف تأمین سرپناه میشود. این فشار اقتصادی موجب شده بسیاری از خانوادهها از سایر نیازهای اساسی خود مانند سلامت، تحصیل یا تفریح صرفنظر کنند تا بتوانند هزینه اجاره یا اقساط مسکن خود را پرداخت کنند. همچنین با اشاره به شاخصهای اقتصادی مرتبط با وضعیت بازار مسکن باید بگویم شاخصی وجود دارد تحت عنوان «فلاکت مسکن» که گرچه واژه سنگینی است، اما از نظر علمی دقیق و قابل استناد است. این شاخص بیانگر آن است که ارزش واقعی ملکی که خانوار برای خرید یا اجاره به آن دست یافته، کمتر از میزان هزینهای است که برای آن پرداخت کرده است. به بیان ساده، این یعنی خانوارها مجبور میشوند برای تأمین مسکن خود از موقعیت و امکانات مناسب صرفنظر کرده و به مناطق حاشیهایتر نقل مکان کنند. برای مثال، ممکن است فردی برای خرید یک آپارتمان دوخوابه 10 میلیارد تومان هزینه کند، در حالی که ارزش واقعی آن ملک از نظر موقعیت، امکانات و کیفیت ساخت، بهمراتب کمتر از مبلغ پرداختی باشد. چنین وضعیتی نشاندهنده نبود تعادل میان دارایی خانوار و هزینه پرداختی برای مسکن است و این همان چیزی است که شاخص فلاکت مسکن را در جامعه افزایش داده است. بر اساس برآوردها، این شاخص در حال حاضر بیش از 50 درصد است؛ به این معنا که بیش از نیمی از افرادی که اقدام به خرید یا اجاره مسکن کردهاند، ارزش واقعی ملکشان کمتر از بهای پرداختی آن است. مجموعه این عوامل بیانگر آن است که بازار مسکن کشور دچار عدم تعادل و نبود تناسب میان هزینه تولید، قیمتگذاری و توان خرید مردم شده و تا زمانی که نظارت، سیاستگذاری حمایتی از سازندگان و کنترل قیمت مصالح بهصورت همزمان اعمال نشود، این چرخه افزایش قیمت همچنان ادامه خواهد داشت.
