مسکن

مسکن: محور سرمایه‌گذاری و رفاه اجتماعی

بازار مسکن به عنوان یکی از ارکان اصلی اقتصاد کلان، هم‌زمان سه نقش سرمایه‌گذاری، مصرفی و رفاهی را ایفا می‌کند. این بخش با ارتباط مستقیم با ۱۲۰ رشته وابسته (از فولاد تا خدمات)، سهم ۱۵-۱۰٪ی در تولید ناخالص داخلی دارد.

ابعاد کلیدی اقتصاد مسکن:

۱. بازار معاملات و اجاره:

• نوسانات قیمتی: تأثیرپذیر از تورم، نقدینگی و سیاست‌های ارزی

• شاخص اجاره‌بها: افزایش ۳۵٪ی در دو سال اخیر (منبع: مرکز آمار)

• دوگانگی بازار: تفاوت ۴۰-۳۰٪ی قیمت‌های ثبت‌شده با معاملات واقعی

۲. تولید و ساخت‌وساز:

• اشتغال‌زایی ۲ میلیون نفری مستقیم

• چرخه ساخت: از صدور پروانه تا فروش (متوسط ۳-۲ ساله)

• هزینه‌های ساخت: سهم ۶۰٪ی مصالح، ۲۰٪ی زمین و ۲۰٪ی نیروی کار

۳. سیاست‌های حمایتی:

• طرح‌های دولتی (مسکن ملی، اقدام ملی)

• تسهیلات بانکی: وام مسکن (با نرخ ۱۸٪) و وصولی ناقص

• معافیت‌های مالیاتی برای ساخت

عوامل تعیین‌کننده قیمت:

▫️ هزینه زمین: سهم ۴۰٪ی در کلان‌شهرها ▫️ نرخ سود بانکی و تورم ▫️ مهاجرت‌پذیری شهرها ▫️ سیاست‌های شهرداری (تراکم فروشی)

پیوند با بخش‌های دیگر:

• بانک‌ها: ۲۵٪ از سبد تسهیلات بانکی مرتبط با مسکن

• بورس: عملکرد شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری

• صنعت: مصرف ۲۰٪ فولاد و ۳۰٪ سیمان کشور

• اشتغال: هر ۱۰۰۰ واحد ساخته‌شده = ۴۰۰ شغل مستقیم

چالش‌های ساختاری:

• حباب قیمتی: تفاوت رشد قیمت مسکن با درآمد خانوارها

• مشکل تأمین مالی: انجماد ۳۰۰ هزار پروژه نیمه‌تمام

• فقدان نظارت: ساخت‌وسازهای غیراستاندارد

• ناکارآمدی مالیات‌ستانی: فرار مالیاتی ۴۰٪ی معاملات

بازار مسکن در ایران دماسنج نقدینگی است؛ رشد شاخص آن معمولاً ۶ ماه زودتر از تورم عمومی رخ می‌دهد. حل بحران مسکن نیازمند اصلاح نظام مالیاتی، شفاف‌سازی معاملات، تسهیل ساخت صنعتی و هدایت نقدینگی به بخش تولید واقعی است. ثبات این بازار تأثیر مستقیمی بر تورم کلی و عدالت اجتماعی دارد.